Analýza investiční cenové bubliny na nemovitostním trhu v České republice
Autor(ka) práce:
Hovorka, Hynek
Typ práce:
Diplomová práce
Vedoucí práce:
Musílek, Petr
Oponenti práce:
Vojtíková Tisová, Petra
Jazyk práce:
Česky
Abstrakt:
Tato diplomová práce se zabývá posouzením, zda byly bytové nemovitosti v ČR a ve vybraných městech investičně nadhodnocené a zda český rezidenční trh vykazoval známky cenové bubliny. Teoretická část vymezuje specifika investic do nemovitostí, investiční rozhodování, vznik a vývoj cenových bublin, faktory ovlivňující ceny nemovitostí a regulaci ze strany ČNB. Praktická část kombinuje indikátorovou analýzu s analýzou modelových investic. Nejprve je hodnocen dlouhodobý vývoj českého rezidenčního trhu na základě vývoje cen bytů, příjmů domácností, nájemného, úrokových sazeb, objemu poskytnutého financování a bytové výstavby. Následně je porovnán vývoj cen, nájemného a hrubých nájemních výnosů v Praze, Brně a Ostravě. Poslední část analyzuje tři desetileté modelové investice realizované v letech 2015, 2020 a 2025. Výsledky naznačují, že zejména mezi lety 2015-2022 došlo k rychlejšímu růstu cen oproti nájemnému a příjmům domácností. Modelové investice zaznamenaly mezi vstupními roky výrazné zhoršení peněžních toků. Investice z roku 2025 pak již nebyly schopny dosáhnout požadované výnosnosti bez kapitálového zhodnocení. Výsledky ukazují některé charakteristiky cenové bubliny a investičního nadhodnocení. Existenci cenové bubliny však samy o sobě jednoznačně neprokazují.
Klíčová slova:
cenové nadhodnocení; Česká republika; investice do nemovitostí; ceny nemovitostí; cenová bublina; rezidenční nemovitosti; investiční analýza
Název práce:
Analysis of the Investment Price Bubble in the Real Estate Market in the Czech Republic
Autor(ka) práce:
Hovorka, Hynek
Typ práce:
Diploma thesis
Vedoucí práce:
Musílek, Petr
Oponenti práce:
Vojtíková Tisová, Petra
Jazyk práce:
Česky
Abstrakt:
This thesis examines whether residential real estate in the Czech Republic and in selected cities was overvalued from an investment perspective and whether the Czech residential market showed signs of a price bubble. The theoretical section defines the specifics of real estate investment, investment decision-making, the formation and development of price bubbles, factors influencing real estate prices, and regulation by the Czech National Bank. The practical section combines indicator analysis with an analysis of model investments. First, the long-term development of the Czech residential market is evaluated based on trends in apartment prices, household incomes, rent, interest rates, the volume of financing provided, and residential construction. Subsequently, the trends in prices, rents, and gross rental yields in Prague, Brno, and Ostrava are compared. The final section analyzes three 10-year model investments made in 2015, 2020, and 2025. The results suggest that, particularly between 2015 and 2022, prices grew faster than rents and household incomes. The model investments recorded a significant deterioration in cash flows between the initial years. The 2025 investment, in particular, was no longer able to achieve the required rate of return without capital appreciation. The results show some characteristics of a price bubble and investment overvaluation. However, they do not, on their own, unequivocally prove the existence of a price bubble.
Klíčová slova:
price bubble; overvaluation; Czech Republic; real estate prices; real estate investment; residential real estate; investment analysis